Problemas na fachada de um edifício são mais frequentes do que se imagina — fissuras, infiltrações ou degradação do revestimento acabam, mais cedo ou mais tarde, por surgir.
E com eles, uma dúvida recorrente: quem deve suportar os custos?
Do ponto de vista jurídico, o ponto de partida é claro: a fachada é, em regra, uma parte comum do edifício, nos termos do disposto na alínea a) do número 1 do artigo 1421.º do Código Civil. Isso significa que a responsabilidade pelas obras recai sobre o conjunto dos condóminos, na proporção das respetivas frações.
No entanto, a aplicação deste princípio nem sempre é pacífica.
As dificuldades surgem sobretudo quando os danos se manifestam apenas no interior de uma fração. Nestes casos, é essencial ir além da aparência e identificar a origem do problema.
Se a causa estiver na fachada, a responsabilidade mantém-se coletiva. Se, pelo contrário, se tratar de uma anomalia interna, poderá caber ao proprietário da fração suportar os encargos.
Outro aspeto frequentemente subestimado prende-se com o processo de decisão. Regra geral, a realização de obras deve ser aprovada em assembleia de condomínio — o que pode revelar-se complexo, especialmente quando estão em causa intervenções de valor elevado.
Acresce que, tratando-se de obras que impliquem alterações à linha arquitetónica ou ao arranjo estético do edifício, será necessária uma maioria qualificada de dois terços do valor total do prédio, nos termos do disposto no número 3 do artigo 1422.º do Código Civil.
Conclusão
Na propriedade horizontal, a distinção entre partes comuns e partes privativas continua a ser determinante — e, muitas vezes, decisiva para evitar conflitos e encargos desnecessários.
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